Ипотечный кредит. Брать или не брать?

Я думаю, со мной все согласятся, что очень важно иметь свою крышу над головой, стены, где будет висеть бабушкин ковер ручной работы и семейные фотографии, пол, по которому будут ползать дети и коврик, на котором будет охранять Ваш покой верный пёс. Как хочется иметь свои пусть 30 квадратных метров, где Вы будете воспитывать детей, создавать уют и просто наслаждаться жизнью…. 

Или стало слишком тесно и хочется свою двухкомнатную квартирку поменять на четырехкомнатную. А при сегодняшнем темпе роста цен просто невозможно накопить, а снимать устали…

Единственное решение в этом случае, если, конечно, семейный доход не превышает среднестатистическую зарплату в несколько раз – это взять ипотечный кредит. Давайте уточним некоторые моменты на пути принятия столь важного решения.

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества на покупку жилья. Это значит, что Вы становитесь собственником жилья, а банк накладывает обременение. Под обременением понимают наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя. То есть, Вы не сможете продать, обменять или подарить квартиру, пока полностью не рассчитаетесь с банком.

Кредиты можно условно разделить на две категории: на основе официально подтвержденного дохода со средней ставкой 9-12 % годовых, и 11-13%, если Вы не можете показать «белую» зарплату. Снижения ставок на кредит дожидаться не стоит, так как за время, пока годовой процент станет ниже хотя бы на 1% (и это в среднем 3-6 месяцев) цены на недвижимость могут вырасти на 10-30% в зависимости от региона. В итоге сумма, которую вы выплатите за квартиру, будет выше. Например: у Вас есть 1 миллион рублей в качестве первоначального взноса и Ваша будущая квартира стоит 1,5 миллиона рублей, то кредит на сумму 500 тысяч рублей сроком на 10 лет будет 7 000 рублей ежемесячно. После повышения цены до 1,8 миллиона рублей (+ 20%) ежемесячные выплаты на 10 лет составят 11000 рублей.

К тому же, если банк, в котором вы взяли кредит, понизит годовой процент, Вы можете рефинансироваться (если есть такой пункт в кредитном договоре). Либо найти другой банк, который предоставляет такую услугу. Заемщики, получавшие ипотеку еще за относительно высокие проценты, сейчас вынуждены существенно переплачивать по "старым" ипотечным схемам. Поэтому появились банки, готовые рефинансировать такие кредиты. Упрощенно эту схему можно изложить следующим образом – банк гасит ипотечный кредит заемщика, зачастую взятый в другом банке. С объекта недвижимости снимается обременение, а затем банк-перекредитовщик регистрирует новый договор ипотеки под залог все того же объекта недвижимости.

Также важно понимать, что большой срок, на который вы берете кредит, совсем не значит, что чем дольше, тем лучше и легче для вас. Разница в ежемесячных выплатах будет небольшая. Поясним: если Вы берете кредит 700 тысяч рублей на 10 лет, Ваш ежемесячный платеж составит 10 тысяч рублей, а на 20 лет эта же сумма - 8 тысяч рублей ежемесячно. Следовательно, разумнее взять на 10 лет, переплачивая по 2000 рублей ежемесячно, и быстрее рассчитаться с банком. Опять же, доходы будут расти, а ежемесячный платеж останется на прежнем уровне.

При выборе банка следует обратить внимание на то, когда банк выдает необходимую Вам сумму для расчета с продавцом. Существует два варианта. В первом случае, в день подписания договора купли-продажи. Во втором – после государственной регистрации права собственности. Свой же первоначальный взнос вы можете передать продавцу при подписании договора. Практика показывает, что большинство продавцов не соглашаются на вторую схему расчетов, желая получить деньги сразу. Поэтому выбирайте банк, который выдает деньги «день-в-день».

Если вдруг произошло непредвиденное, и вы больше не можете справляться с ежемесячными платежами по выплате кредита, совсем не обязательно допускать ситуацию, в которой банк продает квартиру и возвращает вам то, что вы выплатили плюс небольшую разницу (а квартира будет продаваться не по рыночной цене, а ниже), Вы можете сами найти покупателя, который покроет оставшуюся сумму, после чего Вы, как собственник без обременения сможете передать квартиру будущему владельцу. Так Вы получите большую сумму.

Если у Вас нет первоначального взноса (в среднем 10-30%) – это тоже не проблема! Можно взять кредит под залог квартиры родственников. Либо потребительский кредит в другом банке.
Взяв столь крупный кредит, вы не проиграете, так как хотя бы один год дальнейшего роста цен на сегодняшнем уровне окупит все проценты.

И этот нелегкий, но приятный день заселения в новую квартиру может наступить уже через месяц после начала оформления ипотечного кредита.

Как уменьшить выплаты по ипотечному кредиту?

Прежде чем заниматься перекредитованием, поймите, насколько это выгодно и где это будет происходить

1. Уясните суть идеи рефинансирования 
Услуга по рефинансированию кредитов становится все более популярной
Идея рефинансирования кредита проста. Вы просто сравниваете ставки по ипотеке и перекредитовываетесь в банке, где ставка пониже.  

Получение нового кредита под имеющийся объект недвижимости на более выгодных условиях называется рефинансированием. 
Процедура перекредитования предполагает: увеличение / уменьшение размера ежемесячного платежа, изменение валюты платежа, сокращение срока расчета по кредиту.
В процессе рефинансирования действующий кредит погашается с помощью нового кредита. В результате этого происходит смена банков, а Вы продолжаете осуществлять свои платежи, но с более низкой процентной ставкой. 
В большинстве ситуаций перекредитование выгодно. Ведь совсем недавно ипотечные ставки были 11-12 процентов, сегодня же кредит можно рефинансировать по ставке 9,75 процента (данные на октябрь 2007 года). 
Помните, что максимальный эффект достигается при большом сроке до окончания погашения кредита и при существенной (более 1%) разнице в процентной ставке между имеющимся кредитом и тем, что у вас может быть. 
Обращаться за рефинансированием стоит, если с момента получения ипотеки прошло несколько лет. Раньше не имеет смысла. По оценке банкиров, чем «моложе» кредит и меньше его сумма, тем более низким будет эффект от перекредитования. Ипотечный заемщик с кредитом 1,5-3-летней давности может сэкономить порядка трети своих изначально предполагавшихся расходов на выплату процентов по кредиту.
Кроме того, благодаря значительному росту цен на рынке недвижимости, российские заемщики под свои ипотечные квартиры, купленные год-два назад, могут получить деньги по низкой ставке на новые инвестиции.

2. Подсчитайте, сколько вам удастся сэкономить
Выгодна именно вам услуга по рефинансированию кредита или нет, можно проверить, подсчитав, какую экономию вы при этом получите. 
Для этого: 
● рассчитайте возможную экономию и расходы по организации рефинансирования. Это позволит вам понять, есть ли необходимость в такой сложной процедуре. Для наглядности постройте свой график погашения процентов и тела кредита (смотри пример 1 в доп.материале); 

● не забудьте про суммы вычетов, предоставляемых государством; 
Самостоятельно произвести расчеты и построить график платежей трудно. Лучше обратиться к квалифицированному специалисту - ипотечному брокеру. Так  называются специализированные фирмы, занимающиеся подбором выгодных для заемщика кредитных программ (смотри пункт 6). 
Необходимо учесть, что при рефинансировании заемщик, несет такие же накладные расходы, что и при первичном получении кредита: это и комиссия за предоставление кредита, и комиссия за рефинансирование кредита, и плата за работу независимого оценщика и нотариуса по их собственным тарифам. (подробно смотри в доп. материале "Расходы на рефинансирование ипотечного кредита")
Зачастую итоговая экономия по окончании процедуры рефинансирования с лихвой оправдывает все издержки (смотрите доп.материал на эту тему)  
Большинство банков рефинансирует на сумму до 70-80% от оценочной стоимости жилья. Для тех, кто сейчас рефинансирует ипотечные кредиты одно-двухгодичной давности, есть дополнительное преимущество: с учетом роста цен на жилую недвижимость сейчас под залог той же квартиры можно взять в кредит сумму, большую, нежели та, что была первоначально. Таким образом, с помощью рефинансирования появляется возможность решить и другие финансовые вопросы, например, сделать ремонт в квартире или купить дачный участок.

3. Не прогадайте на налоговом вычете при рефинансировании
Оформление налогового вычета с суммы уплаченных процентов пока остается загадкой для многих заемщиков. Поэтому остановимся на этом подробнее.
В соответствии со статьей 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, которые приобрели жилье или участвуют в его строительстве, имеют право на получение имущественного налогового вычета на сумму до миллиона рублей. Это означает, что у человека, который приобрел квартиру, есть право на возврат из бюджета 13% от 1 млн руб. 
Таким образом, государство поддерживает покупателей квартир - дает возможность получить обратно максимальную сумму 130 тыс. руб уплаченного подоходного налога.
Для ипотечных заемщиков сумма налогового вычета не ограничена 1 млн. Как гласит закон, если квартира была куплена в кредит, то с суммы, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам) предоставляется аналогичная льгота, причем без ограничения по сумме налогового вычета. Получить необходимую информацию о том, как оформить дополнительную льготу можно в налоговой инспекции. Лучше не откладывать этот вопрос в долгий ящик. Ведь именно в первые годы пользования кредита вы платите больше всего процентов. 
Отметим, что в случае перекредитования заемщик теряет право на налоговый вычет с суммы уплаченных процентов, ведь кредит выдан с целью погашения предыдущего кредита, а не для приобретения жилья. 
Как утверждают специалисты, есть пара способов обойти это препятствие. Одно из них - это подача заявления на получение вычета, сразу после оформления квартиры в собственность, так как в тот момент вы еще платите процентные ставки.
Через некоторое время, после того как будут оформлены документы на получение налогового вычета, можете заключить договор на рефинансирование.

4. Получите четкое представление, к кому обратиться, если вы решили рефинансировать кредит 
Нужно учитывать, что список банков, реально предоставляющих услугу рефинансирования, невелик. 
Самым оптимальным вариантом с точки зрения дополнительных затрат является перекредитование в том же банке, где вы брали свой первый заем. В практике нередки ситуации, когда изначально банк-кредитор отказывается снизить ставку. Иногда банки все-таки идут навстречу клиенту. Но чаще банк приходится менять.
Банкам выгодно привлекать чужих клиентов: рефинансирование используется ими как инструмент привлечения уже проверенных заемщиков, с хорошей кредитной историей.
Срок рассмотрения заявления на рефинансирование ипотеки обычно не превышает двух-трех дней. 
Воспользоваться рефинансированием ипотеки может любой гражданин, имеющий кредит в другом банке не менее 6 месяцев и положительную платежную дисциплину по нему.  
Если вы задерживали выплаты предыдущему банк, новый банк вряд ли согласится на рефинансирование. 

5. Постарайтесь выбрать наиболее профессионального кредитного брокера
Ипотечный (кредитный) брокер - компания, занимающаяся подбором наиболее выгодного варианта кредита для клиента. Работает с несколькими банками одновременно.
Чтобы среди множества присутствующих на рынке ипотечных брокеров выбрать наиболее профессионального, нужно собрать все имеющиеся сведения о нем. На сайте самой компании можно посмотреть подробные данные об итогах ее работы. Показатели качества - это норма одобрения заявок на кредиты, норма одобрения по суммам кредитов, количество клиентов, ставших собственниками, портфель одобренных кредитов, сумма по сделкам с недвижимостью.
У брокеров стоит поинтересоваться, с каким количеством банков они работают. Чем их больше, тем выше степень надежности и более широк выбор программ для заемщика. Кроме того, никто не мешает вам позвонить в банки и узнать мнение об этой компании. Также заранее уточните, за какой срок заемщик получит одобрение в выбранном банке. Эти условия стоит заранее предусмотреть в договоре. 
Комиссия ипотечного брокера составляет от 5000 руб. до 2,5% от суммы нового кредита. 

6. Разберитесь с оформлением страховки.  
При получении ипотечного кредита необходимо оформить страховку. 
Вы можете подобрать новый банк, не меняя страховую компанию. Если же вам придется поменять страховую компанию, то это произойдет не ранее срока окончания страхового периода действующего страхового договора. 

Как правильно оформить ипотеку

Оформление ипотечного кредита, процесс долгий и хлопотный.

1. Определите, «потянете» ли вы ипотеку 

Ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 60% от вашего ежемесячного дохода. 
Для оценки своих финансовых возможностей можно обратиться к так называемым ипотечным калькуляторам на банковских сайтах и информационных порталах. Они показывают необходимое соотношение дохода заемщика, требуемой суммы, срока выплаты кредита и процентной ставки.

У вас должны быть накопления для оплаты первого взноса по ипотеке. Первоначальный взнос за квартиру составляет в среднем от 10 до 50%. Отсутствие первоначального ипотечного взноса может влиять на кредитную ставку в сторону ее повышения.

2. Выберите кредитора 

При выборе банка сразу обратите внимание на размер различных комиссий: за открытие, обслуживание текущего или ссудного счета и так далее.
Что касается методики подсчета суммы выдаваемого кредита, то у каждого банка они свои. 
Чтобы найти наиболее выгодный для себя кредит придется подробно изучить 5-10 банковских программ. 
C поиском оптимальной программы банка могут помочь кредитные брокеры - профессиональные посредники между кредитным учреждением и заемщиком. 

3. Соберите документы, которые необходимо предоставить в банк 

В каждом случае список "бумаг" для оформления ипотечного кредита будет индивидуальным. Вот примерный перечень требуемых документов. 

1. Бумаги, идентифицирующие вашу личность как заемщика:
● Копия вашего паспорта.
● Копия документов о семейном положении.
● Копия пенсионной карточки, ИНН.
● Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
● Справка о доходах по форме 2-НДФЛ.
● Справка о доходах по форме банка.

2. Документы, касающиеся сведений о квартире:
● Копия правоустанавливающих документов (свидетельство о собственности, договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры).
● Справки из БТИ (Бюро технической инвентаризации).
● Отчет об оценке залога. В соответствии с этим отчетом банк предоставляет кредитные средства клиенту. Например, если приобретаемая квартира оценена в 200 тыс. долларов, банк принимает решение выдать клиенту 85% от этой суммы, т. е. 170 тыс. долларов. 
● Выписка из ЕГРП (единого государственного реестра прав на недвижимое имущество) об отсутствии арестов и запрещений из компетентных органов, а также справка об отсутствии обременений в использовании имущества (то есть справка о том, что квартира не находится в залоге). 
● Выписка из домовой книги и копия финансового лицевого счета. Последняя подтверждает, что квартира находится на балансе подрядной организации, которая занимается коммунальными платежами. 
● Продавец должен находиться в состоянии вменяемости, что чаще всего подтверждается тремя видами документов: копией водительских прав продавца, свидетельством о ношении оружия или справкой из ПНД (психо-неврологического диспансера).
На основании подготовленных документов заключаются два договора: ипотечный и трехсторонний договор купли-продажи между банком, продавцом и покупателем. 

4. Будьте внимательны при расчетах с банком и продавцом жилья

Процедура расчета между продавцом и покупателем происходит по следующей схеме. Заемщик, подписав кредитный договор, получает средства на свой счет. Затем он снимает деньги со счета и в присутствии продавца закладывает их в банковскую ячейку. Когда продавец подписывает договор купли-продажи, покупатель получает ключи от ячейки. Воспользоваться банковским сейфом продавец может только после регистрации квартиры в Госуправлении Федеральной регистрационной службы по Москве. 
Ключи от квартиры покупатель получает уже после того, как продавец забирает деньги из ячейки. И только после этого можно праздновать новоселье. 

5. Учтите все сопутствующие расходы

Предусмотрите заранее следующие траты. 
● рассмотрение заявки. Это обойдется вам от $40 до 50. Лишь некоторые банки предоставляют эту услугу бесплатно. 
● услуги оценщика (если покупать квартиру на вторичном рынке). Это облегчит кошелек на 150-300 долларов. 
● страхование права собственности (если покупать квартиру на вторичном рынке). Расходы выльются в 1-2,5% от суммы кредита в зависимости от срока страхования. Суть страхования права собственности состоит в том, что оно защищает от последствий событий, произошедших в прошлом. Ими могут быть нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки неуправомоченным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т. д.
● комиссия за выдачу кредита банком. От 5 тыс. рублей. 
● обслуживание ссудного счета. "Съест" 0,5-1% от суммы кредита. 
● услуги нотариуса по оформлению договора покупки в кредит составят 12-15 тыс. рублей, госпошлина - 500 рублей.
● регистрация договора в регистрационной службе ГУ ФРС - 40-270 долларов в зависимости от сроков исполнения. 
● Аренда сейфа обойдется в примерно 50 долларов. 
● Комиссия ипотечного брокера - от 500 до 1500 долларов в зависимости от сложности сделки. 
● Риелтер попросит за свои услуги 3-4 тыс. долларов. Обратите внимание: на услугах надежных агентств лучше не экономить. Их высокие "гонорарные" запросы оправданы опытом работы в сфере ипотеки и знаниями о том, как максимально соблюсти интересы заказчика, то есть ваши. 

6. Имейте ввиду, Вы можете прервать процесс заключения договора в любой момент 

Как показывает практика, поводами для расторжения сделки, могут стать, например, такие: 
● Вам стало известно о том, что квартира, которую вы собираетесь приобрести, подверглась в свое время незаконной перепланировке. 
● обнаружился факт, что собственники продаваемых квартир - несовершеннолетние дети. 
В описанных ситуациях, даже если вы уже внесли аванс, сделка "разрывается".