Цены на жилье. Что происходит?

В ноябре 2009 года была зафиксирована самая низкая цена за квадратный метр за последние пять лет. Затем цены стали постепенно повышаться, и многие специалисты прогнозировали этой осенью их дальнейший рост, однако этого не произошло, цены остались примерно на том же уровне.

При этом покупательская активность достаточно высокая, практически на уровне 2008 года. Она складывается преимущественно за счет обменных вариантов : сегодня при минимальной разнице между -однокомкомнатными и двухкомнатными или трехкомнатными квартирами, обмены становятся наиболее выгодны. Кроме того, активность рынка подогревается социальными программами — материнский капитал, военная ипотека и другими. Если раньше квартиры скупались для дальнейшей перепродажи, то сейчас это бессмысленно. Вероятно, что к январю 2011 года мы зафиксируем рост цен, но не более чем на 5%. Затем возможен небольшой сезонный спад, а во втором квартале 2011 года вновь будет плавное повышение, обусловленное понижающимися ипотечными ставками, то есть популярность ипотеки должна увеличиться. Сегодня банки вновь охотно выдают ипотечные кредиты, упрощая процедуру оформления, снижая процентные ставки. Конкурируя между собой, банки предлагают множество разнообразных ипотечных программ, а постоянно растущие цены на аренду жилья подтолкнут многих пока сомневающихся сделать выбор в пользу ипотеки.  

Методы и система анализа рынка недвижимости.

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и ин терпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динами ки спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.
Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спро са и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимо сти позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объ екта недвижимости. Понимание влияния экономических условии на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

 
Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуа цией.

 
Затратный подход предполагает использование рыночной ин формации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных орга низаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функ ционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.
Доходный подход требует от оценщика знания рыночной инфор мации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

 
Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью.

Тем не менее можно вы делить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов:

 
1    подход – анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;
2    подход – анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

 
В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг – оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и дохо де населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспек тивах сохранения ситуации.

2 шаг – анализ вероятного альтернативного использования недви жимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод – заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начи нать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, кото рые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1    шаг – понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потен циальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и в конечном счете оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступно го и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2    шаг – рассмотрение наиболее вероятных вариантов использова ния недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод – определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию не движимости.
Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка.
На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

 
1) идентифицировать объект недвижимости;
2) идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

 
Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недви жимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.
Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее веро ятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

 
Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов.
1.   Назначение (тип использования недвижимости).
2.   Физические и экономические характеристики недвижимости:
 
 

·      размер

·      число арендных договоров

·      потенциальные арендаторы и пользователи

·      физическое состояние объекта

·      проектные параметры и т. д.

 
3.   Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорай она города.
4.   Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбирае мые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.
5.   Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят не движимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог – наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.
Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и по купательной способности потребителей. Основная задача оценщика – выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.
Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта не движимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития. Так, московские инвесторы активно скупают недвижимость в северозападных и южных областях европейской части России.

 
Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы. В процессе анализа конкурирующих объектов недвижимости следует учитывать следующие факторы:

·      текущее предложение объектов недвижимости (количество и качество конкурирующих объектов недвижимости);

·      динамика коэффициентов загрузки;

·      объем нового строительства (проекты в стадии планирования и в стадии строительства);

·      реконструкция в целях изменения назначения недвижимости;

·      наличие свободных земельных участков;

·      динамика цен на строительную продукцию, услуги девелопмента , земельные участки;

·      соотношение объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду, и объектов, используемых собственниками;

·      особые экономические условия и обстоятельства;

·      влияние законодательных и нормативных ограничений (строительные нормы и правила, положения о зонировании и др.).

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами изза необычайно высо кой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

 
Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и вялый рынок.

 
Активный (сильный) рынок – это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, – рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние мо гут диктовать более высокие цены. Вялый (слабый) рынок – это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупате ли данной ситуации формируют снижение цен.

 
Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние крат косрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от дос тупности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы.

 
Развитие рынка недвижимости определяется:

·      экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при от сутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

·      финансовыми возможностями для приобретения недвижимо сти, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характе ром рабочих мест;

·      взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономи ческой перспективой того или иного района. Некоторые районы нахо дятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности, например, в Кемеровской области, что может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах в условиях структур ных изменений в экономике.

Рынок недвижимости находится под значительным влиянием фак торов, определяющих социальноэкономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, и факторов, определяющих политическую стабильность.

 
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
1. Факторы государственного регулирования рынка недвижимости.
1.1.   нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
1.2.   налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
1.3.   отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
2. Общеэкономическая ситуация.
2.1. производство национального дохода;
2.2.   объем промышленного производства;
2.3.   занятость трудоспособного населения;
2.4.   ставки доходности финансовых активов;
2.5.   платежный баланс страны;
2.6   состояние торгового баланса;
2.7   притоки капитала;
2.8   оттоки капитала;
2.9   рост доходов населения;
2.10 индекс потребительских цен.
3. Микроэкономическая ситуация.
3.1   э кономическое развитие региона;
3.2   диверсификация занятости работоспособного населения;
3.3   экономические перспективы развития региона;
3.4   притоки капитала в регион;
3.5   оттоки капитала из региона.
4. Социальное положение в регионе.
4.1  в озможность межэтнических и военных столкновений;
4.2  отношение к частному капиталу;
4.3  отношение к иностранному капиталу;
4.4  устойчивость политики администрации региона;
4.5  уровень безработицы в регионе;
4.6  популярность проводимой администрацией региона политики.
5. Природные условия в регионе.
5.1   экологическое положение в регионе;
5.2   наличие развитой инфраструктуры.

Решающая роль принадлежит макроэконо мическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, обще экономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.

 
Таким образом, рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

·      изменения общей социальноэкономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

·      изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости ;

·      изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

·      изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

ЧЕМ ОБЕРНУТСЯ ШТРАФЫ ЗА «СЕРЫЕ» СХЕМЫ ПРОДАЖИ НОВОСТРОЕК?

Госдума приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях защиты прав участников долевого строительства», который дополняет действующий с 2005 года закон о долевом участии в строительстве (ФЗ-214).

Законопроектом, в частности, предлагается штрафовать продавцов и покупателей жилья при заключении сделок в обход ФЗ-214. В долгосрочной перспективе такая мера, безусловно, нужна, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости». Но в ближайшие месяцы эффект во многом будет зависеть от того, насколько тщательно местные власти станут контролировать ее исполнение. 

Закон о долевом участии в строительстве уже несколько лет является предметом многочисленных дискуссий на рынке недвижимости. В первую очередь потому, что законом был введен ряд ограничений на действия девелоперов при сделках купли-продажи квартир в новостройках. Например, запрещается привлекать деньги дольщиков на нулевой стадии до тех пор, пока застройщик не получит разрешение на строительство и не опубликует проектную декларацию. В законе также отмечено, что застройщик обязан передать покупателю квартиру не позднее срока, указанного в договоре, в противном случае следует штраф. Если дольщик получил квартиру с техническими нарушениями, он вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор и потребовать возврата денежных средств. 

Разумеется, эти нормы не нравились застройщикам, которые до этого вообще имели возможность заниматься продажей квартир на ранних стадиях, а разрешение на строительство получать уже незадолго до сдачи дома в эксплуатацию. Не хотелось девелоперам брать на себя и обязательства по выполнению сроков – ведь в большинстве случаев планы ввода домов сдвигаются на один-два, а то и на все четыре квартала. И не всегда в этом вина самих девелоперов – зачастую отсрочки были связаны с бюрократическими проволочками при сдаче объекта Госкомиссии. 

В результате, как показывают маркетинговые исследования аналитического центра www.irn.ru, в Москве и ряде других городов России в согласии с законом ФЗ-214 продавалось не больше 10%-20% квартир. В условиях превышения спроса над предложением, которые сохранялись практически все время до осени 2008 года, большинству покупателей приходилось мириться с условиями девелоперов и приобретать жилье по альтернативным схемам с серьезным риском для себя. С осени 2008 года, когда спрос на недвижимость резко упал, ситуация стала меняться. Одним из шагов, которые начали предпринимать девелоперы, чтоб привлечь покупателей в условиях растущей конкуренции, стал постепенный переход на заключение договоров по ФЗ-214. Однако до 100%-ного перехода пока еще далеко. 

Сложившаяся ситуация вынуждает и чиновников сказать свое веское слово. В нынешних условиях не исключено появление новой волны митингов обманутых соинвесторов строительства жилья. И федеральным властям предстоит, как минимум дать понять, что они в курсе проблемы и занимаются ее решением. Пожалуй, едва ли не лучшим ответом, не требующим серьезных финансовых вливаний, станет утверждение дополнений к 214-ФЗ, которые были приняты в первом чтении на прошлой неделе. 

Основная задача законопроекта – сделать так, чтобы все договоры заключались именно по ФЗ-214, а не в обход его. Стимулом для застройщиков должно стать освобождение уплаты от НДС, которым сейчас облагается каждый договор участия в долевом строительстве. Соответствующие поправки должны быть внесены в Налоговый кодекс. 

Законодатели намерены пустить в ход не только пряник, но и кнут. Теперь при сделках купли-продажи жилья в обход ФЗ-214 и продавец и покупатель могут быть оштрафованы. В Кодекс об административных правонарушениях предлагается внести поправки, устанавливающие штрафы в размере 20-50 тыс. рублей с физических лиц и 0,5-1 млн рублей – с юридических. 

Предлагаемые меры борьбы – достаточно жестки и пока не ясно, хватит ли у законодателей политической воли довести до конца принятие законопроекта. Ведь суммы штрафов ощутимы и для граждан и для коммерческих структур. Поэтому не исключено, что под давлением строительного лобби депутаты могут затянуть с утверждением документа. 

Другая опасность – если даже законопроект примут, не получится ли так, что его строгость будет компенсирована необязательностью исполнения? И не станут ли новые правила для местных властей инструментом, позволяющим оказывать давление на непонравившихся девелоперов и закрывать глаза на нарушения остальных? 

От этого во многом будет зависеть эффект, который даст или не даст действие нового закона. С одной стороны, дополнительные ограничения приведут к заморозке некоторых проектов и соответственно, снижению объема предложений на первичном рынке. В условиях ажиотажного спроса следствием стал бы рост цен. Но в нынешних условиях, когда спрос и активность на рынке низки, можно говорить скорее не о новом витке роста цен, а о замедлении их падения, считают специалисты www.irn.ru. В какой степени это будет происходить – покажет время.

Источник: Аналитический центр ИРН 

Доступное жилье - недоступно?

По данным статистики, в улучшении жилищных условий нуждается более 60% наших граждан. Обычно, оценивая уровень обеспеченности жильем граждан той или иной страны, оперируют показателем - уровень доступности жилья. Этот уровень рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 м2 к среднему годовому доходу семьи, состоящей из 3-х человек. Он показывает время, за которое семья может накопить денежные средства для приобретения квартиры, откладывая все свои доходы.

К сожалению, несмотря на все усилия властей по воплощению в жизнь национального проекта «Гражданам России - доступное и комфортное жилье», за последние годы уровень доступности жилья стал меньше. По официальным данным, если летом 2005 года стоимость стандартной квартиры площадью 54 кв. метра была равна доходу средней семьи из трех человек за 4,3 года, то сейчас этот срок вырос до 5,3 лет.

Однако, проблема россиян не только в недоступности жилья, но и в том, что большая часть жилищного фонда уже морально устарела и нуждается в реконструкции. Для наглядности приведем лишь несколько цифр (по данным Федеральной службы статистики):

Каждая 4-я семья проживает в жилье, находящемся в плохом состоянии.

Более 96 млн. кв. м (3,2% всего жилищного фонда) находится в ветхом и аварийном состоянии.

В неблагоустроенных квартирах проживает более 40 млн. человек.24% (720 млн. кв.м) всего жилищного фонда не имеет водопровода, 28% (840 млн. кв.м.) не имеет канализации, 37% (1110 млн. кв. м) не оборудовано горячим водоснабжением.6